ОТВЕТЫ НА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган заявление в форме электронного документа посредством использования федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» либо региональных порталов государственных и муниципальных услуг.
В соответствии с подпунктом 134 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ за предоставление лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами соискателем лицензии уплачивается государственная пошлина в размере 30 000 рублей.
Согласно подпункту 9 Постановления Правительства Российской Федерации от 12.03.2022 № 353 «Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации в 2022-2024 годах» в отношении лицензируемых видов деятельности, предусмотренных частью 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», оплата государственных пошлин в рамках оказания государственных услуг за предоставление лицензии до 31 декабря 2029 г., не требуется.
Заявление о продлении срока действия лицензии подается в лицензирующий орган не ранее 60 рабочих дней и не позднее 45 рабочих дней до дня истечения срока действия лицензии.
Сроки ответов на обращения граждан зависят от характера жалобы и регламентируются разными нормативными правовыми актами РФ. Более подробно со сроками предоставления управляющей организацией ответов на обращения граждан можно ознакомиться в приложении.
Следует отметить, что система ГИС ЖКХ не предусматривает разделение сроков предоставления ответов исходя из характера жалобы, и зачастую автоматически проставляет 30-дневный срок предоставления ответа.
Управляющей организации при направлении заявителю ответа следует руководствоваться сроками, предусмотренными нормативными правовыми актами РФ, при этом исчислять начало срока следует с даты направления заявителем обращения и регистрации его в ГИС ЖКХ, в том числе если обращение направлено заявителем в нерабочие часы управляющей организации.
Расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, указанном в приложении 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, с которым можно ознакомиться в правовых справочных системах «Гарант», «Консультант» и на нашем сайте в разделе «Законодательство в жилищной сфере».
По вопросам формирования тарифов на предоставляемые коммунальные услуги граждане могут обращаться в департамент по тарифам Новосибирской области по телефону: 8-383-224-44-04, на сайт tarif.nso.ru, по электронному адресу tarifnso@yandex.ru.
Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, то в соответствии с нормами жилищного законодательства, перечень услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, определяются на общем собрании собственников помещений, с учетом предложений управляющей организации, и указываются в договоре управления многоквартирным домом. При этом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является доминирующим при утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и, следовательно расчетной стоимости каждой из услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
При способе управления ТСЖ, утверждение сметы доходов и расходов, и как следствие, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, входит в компетенцию общего собрания членов ТСЖ.
В соответствии с положениями п.3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 №731, управляющие организации в рамках подлежащей раскрытию информации, обязаны обеспечить доступ к сведениям о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сведениям о стоимости (тарифах) на коммунальные ресурсы. Такая информация предоставляется на основании письменного запроса в течение 20 дней и запроса в электронном виде в течение 2-х дней. С полной версией указанного Постановления можно ознакомиться в правовых справочных системах «Гарант», «Консультант» и на нашем сайте в разделе «Законодательство в жилищной сфере».
Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, гражданам предоставлено право на перерасчёт платы за отдельные виды коммунальных услуг за период их временного отсутствия в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учёта по соответствующих видам коммунальных услуг.
В соответствии с порядком, установленным в разделе VI Правил, перерасчёт размера платы производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место. Основанием для перерасчёта является письменное заявление, поданное в течение месяца после окончания временного отсутствия потребителя, к которому необходимо приложить документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по данному месту жительства. Перечень таких документов указан в пункте 56 Правил.
В случае отказа исполнителем коммунальных услуг в праве на перерасчёт платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении, необходимо обратиться с заявлением о нарушении прав потребителя в управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новосибирской области, осуществляющего государственный контроль и надзор за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей на территории Новосибирской области, либо в суд в соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным Кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. Пункт 29 Правил гласит: «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг». Также Правилами определено … «надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается… собственниками помещений… путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно статьям 45-48 ЖК РФ, то есть, в форме очного или заочного голосования. Таким образом, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые. И регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
В соответствии с ч.2 ст.153 ЖК РФ собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги с момента приобретения права собственности. В соответствии с ч.11 ст.155 ЖК РФ неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы за коммунальные услуги. При временном отсутствии потребителей – размер платы, определенный исходя из норматива потребления, пересчитывается за период временного отсутствия. Считаем, что при использовании ч.11 ст.155 ЖК РФ можно начислять плату собственнику помещения при отсутствии заявления о временном отсутствии потребителей в соответствующем помещении.
Поверка ОПУ проводится за счет собственников помещений МКД, с возмещением расходов через плату за содержание и ремонт жилья.
Поскольку выявленная завышенная погрешность показаний ОПУ относится к неисправности прибора учета, то в соответствии с п. 60 Правил № 354 размер платы определяется исходя из «рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям общедомового (коллективного) прибора учета за период не менее 1 года (для отопления - исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления), а если период работы прибора учета составил меньше 1 года, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления - не менее 3 месяцев отопительного периода) - начиная с даты, когда вышел из строя или был утрачен ранее введенный в эксплуатацию общедомовой (коллективный) прибор учета коммунального ресурса либо истек срок его эксплуатации, а если дату установить невозможно, - то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего установленным требованиям общедомового (коллективного) прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд».
Если РСО признает дату поломки ОПУ более раннюю, чем дата демонтирования ОПУ для проведения поверки, и проведет перерасчет УО, то появится основание для перерасчета платы за услуги отопления гражданам.
Ввод установленных приборов учета в эксплуатацию осуществляется в соответствии с пп.81-81(9) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (далее - Правила).
Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.
Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю.
В заявке указывается следующая информация:
- сведения о потребителе (для физического лица - фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, для юридического лица - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон);
- предлагаемая дата и время ввода установленного прибора учета в эксплуатацию;
- тип и заводской номер установленного прибора учета, место его установки;
- сведения об организации, осуществившей монтаж прибора учета;
- показания прибора учета на момент его установки;
- дата следующей поверки.
К заявке прилагаются копия паспорта на прибор учета, а также копии документов, подтверждающих результаты прохождения последней поверки прибора учета (за исключением новых приборов учета).
Исполнитель обязан рассмотреть предложенные в заявке дату и время осуществления ввода прибора учета в эксплуатацию и в случае невозможности исполнения заявки в указанный срок согласовать с потребителем иные дату и время проведения ввода в эксплуатацию установленного прибора учета.
При этом предложение о новых дате и времени осуществления работ направляется потребителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня получения заявки, а предложенная новая дата осуществления работ не может быть позднее 15 рабочих дней со дня получения заявки.
В случае если исполнитель не явился в предложенные в заявке дату и время для осуществления ввода прибора учета в эксплуатацию или иные согласованные с потребителем дату и время и (или) предложенные исполнителем новые дата и время были позднее сроков, установленных пунктом 81(1) Правил, прибор учета считается введенным в эксплуатацию с даты направления в адрес исполнителя заявки, и с этой даты его показания учитываются при определении объема потребления коммунальных услуг.
По результатам проверки прибора учета исполнитель оформляет акт ввода прибора учета в эксплуатацию. Перед подписанием акта ввода прибора учета в эксплуатацию (при отсутствии оснований для отказа ввода прибора учета в эксплуатацию) представитель исполнителя осуществляет установку контрольных пломб на приборе учета.
В случае бездействия исполнителя коммунальных услуг – Вы вправе обратиться в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области, приложив копию письменного обращения в управляющую организацию с отметкой о регистрации данного обращения в управляющей организации (дата, входящий номер). В данном случае, государственная жилищная инспекция Новосибирской области будет иметь все законные основания для выдачи предписания, обязывающего обеспечить ввод в эксплуатацию установленного индивидуального прибора учета, а также приступить к осуществлению расчетов размера платы за коммунальные услуги, исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета.
Для того, чтобы узнать размер тарифа на горячую воду, необходимо знать, кто является поставщиком коммунальной услуги по горячему водоснабжению.
Для этого в ГИС ЖКХ нужно зайти в раздел «Реестры», во вкладке «Реестр поставщиков информации» необходимо выбрать «Ресурсоснабжающие организации».
Во вкладке «Ресурсоснабжающие организации» перейти в поле «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов», затем нужно ввести адрес многоквартирного дома, в котором интересует тариф на горячую воду, затем нажать кнопку «Найти».
Появится список ресурсоснабжающих организаций, поставляющих ту или иную коммунальную услугу в данный многоквартирный дом. Какую коммунальную услугу предоставляет та или иная ресурсоснабжающая организация из списка можно ознакомиться на сайте, который указан в разделе «Общая информация».
Из данного списка необходимо выбрать поставщика коммунальной услуги по горячему водоснабжению. Во вкладке «Общая информация» будет указан ОГРН, ИНН, наименование организации.
Необходимо скопировать ОГРН или ИНН, либо наименование организации.
Далее необходимо вернуться на стартовую страницу ГИС ЖКХ, зайти во вкладку «Информация для граждан», выбрать раздел «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги», далее выбрать «Тарифы на оплату коммунальных ресурсов». В строке «Наименование регулируемой организации» вставить скопированный ОГРН или ИНН, выбрать выделенную ресурсоснабжающую организацию.
Далее необходимо выбрать вид интересующего тарифа и территорию действия, интересующий период действия тарифа, нажать кнопку «Найти».
Да, нужно. Размер перерасчета, в данном случае, будет коррелировать с долей собственника в общем имуществе МКД.
Да, могут. Собственники, как сторона договора, вправе отказаться от предложенного повышения. В случае, если не будет достигнуто соглашение, обслуживание должно осуществляться в соответствии с размером платы, утвержденным ранее.
Платежный документ УК обязана размещать на портале ГИС ЖКХ. Там же в личном документе можно привязать лицевые счета к конкретному адресу и производить оплату. Также можно зарегистрироваться в любой платежной системе (Квартплата, ЖКХНСО, Платосфера) и оплачивать счета удаленно и без комиссии.
Кроме того, любую дебетовую карту можно подключить к сервису интернет-банкинга для удаленной оплаты ЖКХ, а также оплатить счета через любое отделение почты или в любом банке.
Правило о применении повышающих коэффициентов в расчетах за коммунальные услуги устанавливается в случаях, установленных в Правилах, при отсутствии в жилом помещении приборов учета и отсутствии у исполнителя коммунальных услуг акта обследования, подтверждающего отсутствие технической возможности установки прибора учета.
Исполнитель вправе осуществлять претензионную работу: уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг или задолженности по уплате неустоек (штрафов, пеней) посредством передачи смс-сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, посредством размещения на официальной странице исполнителя в сети Интернет либо посредством передачи потребителю голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи.
В соответствии с п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, межквартирные лестничные клетки включаются в состав общего имущества собственников помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По мнению инспекции, действия по возведению отсечек на лестничной клетке могут быть квалифицированы как самоуправство, ответственность за которое предусмотрена ст.19.1 КоАП РФ и ст. 330 Уголовного кодекса РФ. Административное делопроизводство по данной статье возбуждается органами внутренних дел.
В случае, если нарушенные права собственников помещений МКД в части несанкционированного использования общего имущества и не обеспечения доступа к общему имуществу не будут восстановлены другой стороной добровольно, то их защита должна осуществляться в судебном порядке.
В соответствии с разъяснениями уполномоченного органа: Министерства регионального развития Российской Федерации (письмо Минрегиона России от 06.03.2009 № 6177-АД/14), расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч.3 ст.30; ч.1 ст.37; ст.39 и 158 Жилищного кодекса РФ; ст. 210 Гражданского кодекса РФ, разделы I, II Правил содержания общего имущества)Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч.1 ст.37; ч.2 ст. 39 ЖК РФ). В связи с этим расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда РФ от 26.05.2005 №ГКПИ05-588.
В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.02.2020 № 2727-ОГ/04 даны разъяснения о том, как правильно отрегулировать въезд на дворовую территорию.
Шлагбаум на въезде во двор многоквартирного дома ограничивает возможность пользования общим имуществом собственников помещений в таком доме. Решать вопрос доступа во двор следует на общем собрании. За установку шлагбаума должно быть не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Требование продиктовано тем, что вопрос касается пользования общим имуществом (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Кроме того, на этом же собрании собственники должны утвердить правила проезда во двор для собственников и сторонних лиц. Решение будет обязательным к исполнению для всех собственников, в том числе для не участвовавших в голосовании.
Еще один вопрос, который должно решить собрание, - размер платы за обслуживание шлагбаума и порядок ее внесения.
Шлагбаум следует внести в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 3.8.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 пересадка или вырубка деревьев и кустарников, в том числе сухостойных и больных, без соответствующего разрешения не допускается.
Получение соответствующего разрешения регламентировано Правилами создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городе Новосибирске, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.02.2012 № 539 (далее – Правила).
В целях получения соответствующего разрешения на снос, замену, пересадку, обрезку зеленых насаждений заявителю - физическому или юридическому лицу, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, в соответствии с требованиями п. 8.3.1. и п. 8.3.2. Правил.
За отсутствие насекомых в квартирах отвечают собственники помещений, а за содержание общедомового имущества - управляющие организации.
Ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ обязывает управляющие организации содержать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме согласно санитарно-эпидемиологическим нормам. Кроме того, согласно п. 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения, управляющие организации должны при необходимости проводить дезинсекцию помещений, входящих в состав общего имущества.
Профилактическое обследование и последующую дезинсекцию может проводить специально выделенный работник управляющей организации, который прошёл соответствующее обучение и инструктаж по технике безопасности, или организация, осуществляющая специализированную деятельность по проведению дезинсекции.
Для уничтожения, снижения численности и создания неблагоприятных условий среды обитания членистоногих используются дезинсекционные средства, прошедшие государственную регистрацию.
Согласно п. 127 СанПиН 3.3686-21 «Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней» в жилых домах профилактическую дезинсекцию, дератизацию мест общего пользования (лестничных клеток, лифтов, мусорокамер, мусоросборников) проводят с периодичностью, обеспечивающей отсутствие членистоногих и грызунов, имеющих эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение.
Согласно действующего законодательства Российской Федерации, общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, готовность инженерных коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг, пожарную безопасность и необходимое санитарно-гигиеническое состояние.
Недопустимым является использование мест общего пользования - лестничных клеток подъездов и лестничных площадок для размещения бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов, в том числе организации их хранения в кладовых. Кроме того, входы на лестничные клетки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными.
Размещение на лестничной клетке кладовых и складских помещений не только нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, но и несёт угрозу пожарной безопасности многоквартирного дома.
Обязанность по соблюдению условий безопасной эксплуатации лестничных клеток возложена на организацию, обслуживающую жилой фонд. В зависимости от выбранного собственниками способа управления домом, ответственным лицом может являться управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Ответственное лицо обязано принять все возможные меры по соблюдению требований законодательства Российской Федерации в части содержания лестничных клеток подъездов. Вплоть до обращения с исковым заявлением в суд.
Если в вашем доме в настоящий момент проводится общее собрание собственников онлайн, то с помощью мобильного приложения вы можете принять в нём участие. Для этого выберите объект недвижимости, затем на главном экране в правом нижнем углу нажмите на вкладку «Голосования». На следующем экране вы увидите информацию об активных голосованиях. Выберете интересующее вас голосование (в случае, если отобразилась информация по нескольким голосованиям), на следующем экране вы сможете изучить необходимую информацию – сроки проведения ОСС, повестку, данные инициатора. Внизу экрана нужно нажать кнопку «Голосовать». Таким образом вы принимаете участие в общем собрании собственников и голосуете по всем вопросам из повестки собрания.
Выберите интересующий вас объект недвижимости, с главного экрана перейдите в раздел «Архив голосований по дому» – здесь вы сможете изучить всю информацию о ранее проведённых ОСС: дате и форме проведения голосования, данных инициатора. Выбрав интересующее вас ОСС, можно ознакомиться со всей информацией. Если не нашли интересующий вас протокол проведения общего собрания собственников, то на странице «Архив голосований по дому» нажмите на кнопку «Направить запрос». Управляющая организация должна принять его в работу и направить вам необходимый отчёт.
По Жилищному кодексу (ЖК) собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (статья 161 ЖК). Они могут создать ТСЖ, выбрать управляющую компанию (УК) или управлять домом самостоятельно. Есть также право в любое время изменить способ управления домом.
Все решения, касающиеся общего имущества, как и решение о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, должны быть приняты на общем собрании собственников.
Если в доме по договору уже работает управляющая компания, и собственники не удовлетворены результатами ее деятельности? Они вправе ее заменить.
1. Управляющую компанию можно заменить по окончании срока действующего договора управления. В этом случае надо заранее (не менее чем за два месяца) предупредить организацию, что собственники не намерены продлевать с ней договор.
2. Договор управления можно досрочно прекратить по соглашению сторон (собственников помещений и управляющей организации). Внимательно изучите договор управления. В нем должны быть предусмотрены условия его досрочного прекращения. Если таких условий там нет, тогда нужно открыть Гражданский кодекс – там определены общие правила – каким образом по инициативе одной из сторон договор может быть расторгнут.
3. Согласно Жилищному кодексу (статья 162) собственники помещений по решению общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления. Это допускается в двух случаях:
а) если договор был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, а собственники помещений позднее приняли решение о выборе или изменении способа управления домом;
б) если управляющая организация не выполняет условия договора.
В каждом из описанных вариантов решение должно быть принято собственниками помещений не позднее чем за два месяца до прекращения срока договора управления.
Статья 48. Жилищного кодекса РФ гласит Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество. Наличие или отсутствие регистрации (прописки) не ограничивает права собственности.
На основании пункта 9 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано направлять реестр членов ТСЖ в госжилинспекцию ежегодно в течение первого квартала текущего года. В случае неисполнения товариществом собственников жилья данного обязательства в предусмотренные законом сроки, 01 апреля текущего года наступает административная ответственность по статье 19.7 КоАП РФ.
В соответствии с частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в установленном порядке, направить подлинники указанных решений и протокола, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядок направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений установлены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.
Указанный нормативный документ не содержит исключений по предоставлению протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в органы жилищного надзора.
Паспортные данные администратора собрания не будут видны. Доступен будет только адрес администратора. По доверенности можно проголосовать только на бумажном бюллетене. Данные из бумажных бюллетеней в систему вносит администратор ОСС, прикрепляет скан-образ бумажного бюллетеня к созданному за собственника электронному бюллетеню.
В соответствии с п. 2.12, 2.14 раздела 10 Приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 управляющая организация обязана в срок не позднее 15 дней со дня начала осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, либо со дня получения (установления) информации о произошедших изменениях, внести в систему ГИС ЖКХ сведения о квартирах в МКД, включая сведения об их кадастровых номерах и площади, и аналогичную информацию о нежилых помещениях.
В ГИС ЖКХ сведения о правах на помещения предоставляет Росреестр. Это самые официальные и достоверные сведения.
Электронные голосования применяются наряду с привычными всем голосованиями на бумаге. Какую форму голосования применять, решают собственники. Если у кого-либо из собственников (вне зависимости от возраста) нет возможности проголосовать электронно, то такие собственники голосуют на бумаге, а администратор собрания за них создает электронный бюллетень.
В данном случае на федеральном уровне не приняты ограничения по производству ремонтных работ. Поэтому следует руководствоваться общим правилом.
Согласно п. 1 ст. 4.2 Закона Новосибирской области от 14.02.2003 г. N 99-ОЗ "Об административных правонарушениях в Новосибирской области" административным правонарушением является совершение в ночное время (с 22 до 6 часов по местному времени) любых действий, производящих шум и нарушающих тишину и покой граждан, в том числе личные действия граждан, механических средств и технических устройств, за исключением проведения аварийных и спасательных работ, а также других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения.
Ответственность по устранению строительного брака в течение срока, регламентируемого ст. 724, 756 ГК РФ, возложена на застройщика. В случае, если застройщик несмотря на гарантийные обязательства, не предпринимает мер по устранению выявленного брака, допущенного при строительстве, необходимо обращаться в судебные инстанции для защиты нарушенных прав.
Вместе с тем, в соответствии с положениями ст. 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, поэтому собственники помещений имеют право включить в смету расходов ТСЖ расходы, связанные с устранением строительных дефектов общего имущества. В дальнейшем израсходованные на данные цели средства могут быть в судебном порядке предъявлены застройщику к возмещению.
В соответствии с действующим законодательством, собственники могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора или на специальном счете. В случае, если решением собрания собственников выбран способ формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора или на специальном счете, владельцем которого определен региональный оператор, копия протокола собрания собственников с соответствующим решением направляется с уведомлением в адрес регионального оператора.
Владелец специального счета (региональный оператор, ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив) в течение пяти рабочих дней с момента открытия такого счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников и справки банка об открытии специального счета. Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области указанные документы принимаются по адресу: г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 25.
Обследование технического состояния многоквартирных домов осуществляется специализированными экспертными организациями по заказу лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. Информация о техническом состоянии МКД, содержащая и техническое заключение, представляется лицами, осуществляющими управление МКД, в органы местного самоуправления не позднее 1 августа года проведения мониторинга. В случае, если МКД не находится в управлении у юридических лиц, сбор информации об обследовании технического состояния МКД осуществляет орган местного самоуправления. (Постановление Правительства Новосибирской области от 21.10.2013 № 458-п).
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управляющая домом организация должна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан в МКД и надлежащее содержание общего имущества собственников.
Отмостка МКД относится к общему имуществу. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Работы по устранению неисправного состояния отмостки (работы по устранению просадок, трещин, щелей в отмостке) должны быть осуществлены управляющей организацией в рамках осуществления ею деятельности по управлению многоквартирным домом (т.е. в рамках надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД).
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Таким образом, принятие решения о ремонте общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений этого дома, инициатором которого может являться любой из собственников помещений многоквартирного дома. Принятое большинством голосов решение по результатам голосования на общем собрании собственником помещений многоквартирного дома, с определением источников финансирования, будет являться основанием для проведения ремонта общего имущества (в том числе и ремонт отмостки) конкретного многоквартирного дома.
Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
В соответствии с п. 5 данных Правил, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с требованиями Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», в жилых помещениях многоквартирных домов, находящихся на территории Новосибирской области, температура воздуха должна быть не ниже +20ºС, а в угловых комнатах – не ниже +22ºС. Правилами допускается снижение температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) не более чем на 3ºС.
Измерение показателей микроклимата в холодный период года следует выполнять при температуре наружного воздуха не выше минус 5ºС. Для теплого периода года измерение показателей микроклимата следует выполнять при температуре наружного воздуха не ниже 15ºС, при этом влияние нагревательных приборов на показания при проведении измерений должно быть полностью исключено.
Дополнительно сообщаем, что при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества, потребителям услуги должен быть произведен перерасчет размера платы за коммунальную услугу. Условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества регламентированы приложением №1 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.
Жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
К систематическому нарушению прав и законных интересов граждан с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
При этом, согласно ст.293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В соответствии с п. 15 приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 установлена нормативная температура воздуха в жилых помещениях, которая должна составлять не ниже +20°С и не выше +24°С (в угловых комнатах не ниже +22°С не выше +26°С). Температура отопительных приборов действующим законодательством не регламентируется.
В связи с вышеизложенным, при проведении внеплановых проверок в части предоставления коммунальной услуги по отоплению ненадлежащего качества, производится замер температуры воздуха, в свою очередь замер температуры отопительных приборов не производится.
